Девелоперские страхи

В Воронеже и Липецке в этом году анонсировано строительство сразу нескольких крупных торговых центров. В Воронеже это «МегаГринн» на набережной, третья очередь «Центра Галереи Чижова» с отелем и вторая очередь «Армады» с кинотеатром. В Липецке будут построены «Кит», «Фолиум-Сити» и вторая очередь «Европы».

Неопределенность относительно будущего развития рынка всегда вызывает у его участников страхи. Эти страхи могут быть напрасными, так как действующие лица будут действовать в своих интересах, избегая при этом прямого столкновения с конкурентами.

Страх 1. В Воронеже и так переизбыток кинотеатров, и еще один кинотеатр рынок не выдержит. 
Главным объектом второй очереди ТК «Армада» станет кинотеатр. Сейчас на 100 тыс. населения города приходится более 4 экранов, что считается порогом насыщения рынка. При этом кинотеатры расположены по городу неравномерно, и в Советском районе потребность в новых залах существует. По данным маркетингового агентства «Знак», в 2011 году (когда функционировали все существующие кинотеатры) 17% жителей Советского района считали, что в городе недостаточно кинотеатров. Для сравнения — в Коминтерновском районе так же считали только 3% опрошенных.

Сильнее всего пострадает от появления нового кинотеатра «Синема-парк», так как около 44% посетителей являлись жителями Советского и Ленинского районов. Кинотеатры находящиеся в Коминтерновском районе и на Левом берегу могут спокойно выдохнуть — они практически не почувствуют появление нового конкурента.

Кроме того, среди жителей Советского района высока потребность в современных детских магазинах и детских развлечениях. Скорее всего, кинотеатр и детская инфраструктура станет специализацией второй очереди «Армады».

Страх 2. Высокая башня ЦУМа испортит облик исторической части города.
Скорее всего, башня ЦУМа не будет такой высокой, как в первоначальной концепции. Это будет вызвано не только общественным давлением, но и рыночными причинами.

После того как некая консалтинговая компания расписала новым собственникам ЦУМа прекрасное будущее рынка гостиниц в Воронеже, сразу 9 этажей многофункционального комплекса на месте ЦУМа было решено отдать под 5-звездочный апарт-отель и апартаменты. Но исследование проводилось, когда в Воронеже не было объявлено столько новых гостиничных проектов. Строящаяся сейчас третья очередь «Центра Галереи Чижова», несмотря на разницу классов отелей, по сути, выступает на том же рынке, но с более продуманной концепцией. Находящиеся рядом с отелем переговорные комнаты, концертный зал, выставочный зал в сочетании с успешно функционирующим сейчас торговым центром представляют собой более востребованный рынком объект. Даже если общественность будет протестовать по поводу внешнего вида нового здания или разрушающихся домов по соседству, он все равно будет реализован в полном объеме.

Сильный гостиничный бренд Marriott и современная прогулочная зона внутри квартала сделают ЦУМ также привлекательным комплексом, но рассчитанным на меньшее потенциальное число гостей.

Страх 3. «МегаГринн» снизит посещаемость существующих ТЦ. 
Набережная Воронежа должна быть благоустроена, а лучший способ благоустройства — это, конечно, строительство торгового центра. Борис Нестеров хотел привлечь для благоустройства известные дизайнерские фирмы, но привлек Николая Грешилова. Судя по фотографиям существующих торговых центров корпорации «Гринн», маловероятно, что у Грешилова получится создать лайфстайл-центр, который смогу бы конкурировать с «Центром Галереи Чижова» или Сити-парком «Град». Конкурентами будущего ТЦ будет «Солнечный рай», который популярен у жителей Левобережного района не столько из-за продуманной концепции, сколько из-за отсутствия в самом районе большого выбора.

Источник: http://www.tmk-grinn.ru 

С другой стороны, в Воронеже нет спортивных лайфстайл-центров. Самые мощные объекты в этой нише — это база «Олимпик» и каток в «Твоем доме». Не смотря на то, что потребность в новом аквапарке среди жителей города высока, в Воронеже нет формата «аквапарк плюс торговый центр». Если развлекательная зона комплекса на набережной будет ориентироваться на спортивную составляющую и включать в себя разнообразную уличную инфраструктуру, то объект сможет занять свою востребованную нишу, не вступая в прямую конкуренцию с существующими ТЦ.

Страх 4. На новые торговые центры Липецка не хватит фэшн-арендаторов. 
Ситуация с торговыми центрами в Липецке напоминает ситуацию в Воронеже в 2010 году, когда практически одновременно открывались «Максимир», «Арена», «Град» и вторая очередь «Галереи Чижова». В результате открытия крупных ТЦ появилось место для ключевых фэшн-арендаторов, а пострадала посещаемость только более ранних неконцептуальных объектов. В Липецке, таким образом, от открытия трех новых ТЦ пострадают «Молл», «Армада» и другие относительно небольшие торговые центры.

В отличие от Воронежа, в Липецке очень любят аквапарки. Из двух новых крупных ТЦ («Кит» и «Фолиум-сити») аквапарк запланирован в обоих. С недостаточной проработанностью развлекательных зон, а не торговых галерей, могут быть связаны наибольшие риски новых липецких ТЦ. В Воронеже в каждом крупном ТЦ была создана своя отличающаяся друг от друга развлекательная составляющая, поэтому им удалось обеспечить высокую посещаемость, не вступая в прямую конкуренцию.

Туристическая жемчужина

Три года назад маркетинговое агентство «Знак» проводило опрос о том, какие места в окружении Воронежа могут стать туристическими центрами. Тогда воронежцы поставили Рамонь на второе место после Задонска. Мы рассылали отчет об исследовании в разные организации, в т.ч. воронежское областное правительство. Оттуда нам сделали замечание, что Задонск относится к Липецкой области.

С этой истории я хотел бы начать свой фотоотчет о поездке в Рамонь. Многие проезжали поселок мимо и ничего толком не рассмотрели. Между тем, Рамонь стала похожа на настоящий европейский город, в котором удобно жить.

1. В отличие от Воронежа, Рамонь — это пешеходный и велосипедный рай. На фото ниже только зеленый забор выдает в Рамони Рамонь, а всё остальное — от Амстердама.

2. Пешеходные зоны Рамони надежно защищены от автомобилей столбиками, клумбами, мусорными кучами.

3. Возле магазинов пока не создали велосипедные парковки. Но эта непрофильная задача госструктур может быть решена в рамках государственно-частного партнерства с привлечением внебюджетных средств.

4. В поселке есть другие явления, которые роднят Рамонь с Западной Европой. Рамонь славится фестивалями уличных музыкантов.

5. В Рамони открыт 3D-кинотеатр с вай-фаем. Я пошел в кино, чтобы вспомнить классику, посмотреть «Кинг-Конг жив» или что-то подобное, но попал на новый блокбастер.

6. Рамонь — центр современного шоппинга. В специализированном торговом центре для женщин можно найти цветы, парфюмерию и ломбард.

7. Рамонский центр развития туризма предлагает в продажу знаменитый рамонский сувенир — Котенка с улицы Лизюкова.

8. Благодаря помощи областных властей, в Рамони активно проходит реконструкция парка возле Дворца Ольденбургских. Еще прошлым летом из окон соседних домов торчали трусы, а сегодня всё загорожено баннерами.

9. Работа кипит, потому что, в благоустройстве парка заняты не гастарбайтеры, а местные работяги. Всё как в Германии.

10. По задумке ландшафтного архитектора Оливье Даме, слева возле замка сделана открытая площадка, чтобы не загораживать вид на дворец, а справа оставлены березки. Как видим, французский проект был улучшен местными архитекторами, и по периметру парка построили кирпичный забор.

Дома я почитал муниципальную целевую Программу «Развитие внутреннего и въездного туризма в Рамонском муниципальном районе Воронежской области на 2012 - 2013 годы». Согласно документу, одним из факторов, сдерживающих туристическую отрасль района, является «отсутствие комфортабельного автотранспорта». Скоро будет 400-летие Рамони. Я считаю, что это препятствие развитие туризма нужно устранить и купить чиновникам администрацию пару «Ауди» в целях улучшения качества туристического продукта района.

Апокалипсис на рынке кинотеатров откладывается

Благодаря стараниям индейцев майя, в последние два года была очень популярной тема мрачных прогнозов. Наконец, наступил 2012 год, и можно посмотреть, сбудутся ли они или нет.

Я тоже решил проверить, насколько реалистичные прогнозы развития потребительских рынков я давал раньше в этом блоге — что из предсказанного сбылось, а что сбудется позже.

На рынке кинопоказа, как я предполагал полтора года назад (1, 2), должны были происходить следующие изменения.

1. Кинотеатры старого формата («Пролетарий» и «Юность») должны были резко сократить популярность (или даже закрыться) из-за слишком серьезной конкуренции со стороны многозальников, которые тогда только планировались к открытию.

2. Чтобы выжить, кинотеатры должны были активно использовать новые способы конкурентной борьбы, например:

• проводить реконструкцию и создавать мультиформатные кинотеатры (кино плюс сопутствующие виды отдыха),
• специализироваться на определенной аудитории,
• демонстрировать отличающийся от других репертуар,
• проводить необычные события, привлекающие аудиторию.

3. «Синема парк» должен был получить посещаемость выше «Максимира» и «Киномакса», а популярность других новых кинотеатров — «Люксора» и Star&Mlad Cinema — должна была быть минимальной. (В действительности, я даже думал, что «Синема парк» очень быстро выйдет на второе место после «Спартака»).

Полностью эти прогнозы не оправдались.

1. «Юность» и «Пролетарий» снизили свою популярность, но нельзя сказать, что были вытеснены с рынка (см. рисунок). «Пролетарий» оказался не настолько уязвимым, как я думал, и сохранил за собой второе место на рынке, несмотря на старания его маркетологов.

2. Никаких активных действий на рынке «Юность» и «Пролетарий» не предпринимали. Единственный кинотеатр, который стал использовать новые способы конкурентной борьбы — это «Люксор». Представители компании:

• Летом открыли автомобильный кинотеатр под открытым небом.
• Часто показывали фильмы, которые нигде (или почти нигде) в Воронеже нельзя было увидеть.
• Привезли французских чуваков, снявших боевик «Бессонная ночь».
• Создали журналистский клуб, где уже бесплатно показали картину «Ржевский против Наполеона».

3. «Синема парк» вышел только на третье место по доле рынка, на мой взгляд, благодаря низкой и непоследовательной маркетинговой активности. Как и Star&Mlad Cinema, эти кинотеатры способны обслуживать гораздо больше посетителей, чем сейчас, но только если перестанут полагаться на то, что всех их предоставит торговый центр.

Упс! Мы сделаем это снова

Год назад вышло первое инициативное исследование рынка развлечений Воронежа, которое провело маркетинговое агентство «Знак». Отдельные результаты исследования бесплатно распространялись среди участников рынка и СМИ, в том числе были опубликованы на Абиреге (см. про кинотеатры и торгово-развлекательные центры).

В этом году этот рынок также был богат на события, поэтому мы решили провести вторую волну исследования рынка развлечений Воронежа.

Если год назад подводить какие-то итоги происходящих рыночных преобразований было еще рано, так многие проекты только открывались, то сейчас для этого самое время. В Воронеже функционируют несколько крупных торгово-развлекательных центров, на рынок вышли сильные, в том числе федеральные, игроки. Развлечения фактически превратились в градообразующую отрасль Воронежа.

Проектируя новую волну исследования, мы будем опираться на следующие тенденции рынка:

• Объекты индустрии развлечений укрупняются. Основную роль на рынке стали играть не небольшие заведения для отдельных видов развлечений, а целые развлекательные комплексы, предоставляющие широкий спектр разнообразных услуг отдыха и развлечений – от всевозможных шоу, показов мод, выставок, просмотра кинофильмов до разнообразных спортивных и оздоровительных мероприятий.
• Повышается средний возраст потребителей услуг. Развлекательные заведения перестали ориентироваться на одну молодежь. Основной целевой аудиторией становится семьи с детьми, которые также нуждаются в приятном времяпрепровождении, но в отличие от молодежи, является более массовой и платежеспособной группой.
• Широко используются новые способы коммуникаций с потребителями. С одной стороны, маркетинг на рынке развлечений строится, в первую очередь, за счет создания событий, привлекающих целевые группы потребителей, а не продвижения перечня услуг. С другой стороны, все большую роль в качестве канала коммуникации с потребителями играют социальные сети, а не традиционная реклама.

Чтобы получившиеся результаты были востребованы максимальному числу заинтересованных лиц, мы подготовили небольшой опрос (см. форму ниже). Ответы будут носить строго конфиденциальный характер.

(Если форма для опроса по каким-то причинам не видна, то ее можно открыть здесь).

---

Как победить Голиафа?

Небольшие компании, успешно конкурирующие с монстрами рынка, меня впечатляют. Они доказывают своим примером, что вовсе не обязательно становится большими, чтобы быть прибыльными. К сожалению, на рынке кинотеатров в большинстве российских городов таких примеров нет.

У маленьких кинотеатров Воронежа существует возможность изменить неблагоприятную традицию. На этой неделе открывается 10-зальный кинотеатр «Синема парк», а вскоре откроются еще два многозальных кинотеатра. Увеличившаяся конкуренция на рынке должна стимулировать местных игроков более активно работать с посетителями, т.к. иначе им придется закрыться.

Два месяца назад я писал о том, что у небольших кинотеатров есть несколько возможностей занять достойную нишу на рынке. Во-первых, можно обслуживать только бюджетную или только VIP-аудиторию. Во-вторых, можно демонстрировать определенный репертуар, отличающийся от других кинотеатров. В-третьих, можно создать уникальный формат, сочетающий кино и сопутствующие виды отдыха. Чтобы освоить передовой опыт реализации подобных стратегий, отправимся в небольшую заграничную командировку.

1. VIP-отдых на бобовом мешке (г. Мельбурн).

Многие VIP-залы кинотеатров оформлены по принципу: «побольше кожи, драпировок и фикусов». Как будто посетителями кинотеатров должны стать стареющие банкиры или нефтяники. Но основными посетителями VIP-кинотеатров является молодежь, которая тоже любит персональный комфорт и стильный дизайн, но понимает эти вещи по-другому.

Молодому обеспеченному человеку не нужно одной рукой обнимать поп-корн, а другой газировку, как это предлагается в залах обычных кинотеатров. Как минимум, одной рукой ему нужно обнимать девушку. В кинотеатре Bean Bag Cinema придумали, как обеспечить этот процесс.

Зал кинотеатра является большой зоной чил-аута, в котором расставлены удобные кресла-мешки. Золотая австралийская молодежь может забронировать на двоих один такой мешок, а потом в приятной расслабляющей обстановке посмотреть фильм. Свой неторопливый отдых они смогут продолжить в коктейль-баре кинотеатра. Чтобы отдых был полностью расслабляющим, в кинотеатре крутят только последние голливудские блокбастеры, а не арт-хаус.

2. Что угодно, только не мейнстрим (г. Лондон).

Лондонский кинотеатр Rio в качестве предмета для специализации, наоборот, выбрал необычный репертуар. По замыслу владельцев, он должен учитывать интересы тех слоев общества, которые игнорирует коммерческое кино. Например, в кинотеатре проводят ежегодные фестивали турецкого и курдского кино или фестивали кино для геев и лесбиянок.

Неохваченной группой посетителей обычных кинотеатров являются также мамаши с младенцами. Им сложно на несколько часов оставить ребенка, поэтому они в кино не ходят. Для таких родителей в Rio создан свой клуб. Во время специальных показов для членов клуба в кинозале предусматривается безопасное место для колясок, а в зале оставляют немного света, чтобы видеть коляску и, в случае чего, подбежать к ней, ни обо что не споткнувшись.

Другой клуб кинотеатра — «Последний Ночной Кинотеатр Сигаретных Ожогов» — создан для любителей ужасов. Члены клуба к одиннадцати вечера вылезают из своих гробов, чтобы отправится в Rio посмотреть классический или современный андергаундный хоррор. Чтобы прийти в чувства после просмотра, показ фильма завершается отрезвляющим DJ-сетом.

3. Смешной ресторан (г. Вашингтон).

Кинотеатр Arlington Cinema 'N' Drafthouse из Вашингтона, наоборот, не стремится никого отрезвлять, а только опьянять. Заведение представляет собой сочетание кинотеатра и полноценного ресторана. Пока зрители расслабляются перед экраном, официанты кружат между столиков, разносят пиво, вино, пиццу и прочие закуски.

Кинотеатр радует гостей не только меню и кино, но и живыми выступлениями комиков — как известных, так и новичков. На некоторые выступление дается гарантия: если зритель не засмеется, то ему вернут деньги за билет.

Кроме этого, в кинотеатре идут важные спортивные трансляции и фестивали. Например, на 1 января запланирована трансляция игры NHL. А на 13 января запланирован фестиваль «Чувак», посвященный фильму «Большой Лебовски». Фестиваль начнется с вечеринки под музыку из саундтрека фильма и песенок, которые бы понравились Чуваку. Программу фестиваля продолжит боулинг и конкурс костюмов любимого персонажа фильма. А закончится фестиваль просмотром самого фильма. Кстати, тот, кто придет на фестиваль в костюме, получит бесплатный билет на следующий поход в кинотеатр.

---

Чтобы небольшие российские кинотеатры следовали определенной концепции, нужны деньги на реконструкцию. Но прежде чем затевать реконструкцию, нужно осознать, что кинотеатры, в первую очередь, участники рынка впечатлений, а во вторую очередь, рынка аренды. То, что в кинотеатре должны вся время происходить какие-то события, в Воронеже знают пока только в «Спартаке», который и так является лидером рынка кинопоказа.

В заключение, даю справку, касающуюся сдачи в аренду помещений кинотеатра. 1 час аренды зала Arlington Cinema 'N' Drafthouse в будни составляет около 5000 р. 1 час аренды конференц-зала в воронежском кинотеатре «Юность» в будни составляет от 10000 р. Неужели в «Юности» стоит очередь из желающих арендовать зал?