Девелоперские страхи

В Воронеже и Липецке в этом году анонсировано строительство сразу нескольких крупных торговых центров. В Воронеже это «МегаГринн» на набережной, третья очередь «Центра Галереи Чижова» с отелем и вторая очередь «Армады» с кинотеатром. В Липецке будут построены «Кит», «Фолиум-Сити» и вторая очередь «Европы».

Неопределенность относительно будущего развития рынка всегда вызывает у его участников страхи. Эти страхи могут быть напрасными, так как действующие лица будут действовать в своих интересах, избегая при этом прямого столкновения с конкурентами.

Страх 1. В Воронеже и так переизбыток кинотеатров, и еще один кинотеатр рынок не выдержит. 
Главным объектом второй очереди ТК «Армада» станет кинотеатр. Сейчас на 100 тыс. населения города приходится более 4 экранов, что считается порогом насыщения рынка. При этом кинотеатры расположены по городу неравномерно, и в Советском районе потребность в новых залах существует. По данным маркетингового агентства «Знак», в 2011 году (когда функционировали все существующие кинотеатры) 17% жителей Советского района считали, что в городе недостаточно кинотеатров. Для сравнения — в Коминтерновском районе так же считали только 3% опрошенных.

Сильнее всего пострадает от появления нового кинотеатра «Синема-парк», так как около 44% посетителей являлись жителями Советского и Ленинского районов. Кинотеатры находящиеся в Коминтерновском районе и на Левом берегу могут спокойно выдохнуть — они практически не почувствуют появление нового конкурента.

Кроме того, среди жителей Советского района высока потребность в современных детских магазинах и детских развлечениях. Скорее всего, кинотеатр и детская инфраструктура станет специализацией второй очереди «Армады».

Страх 2. Высокая башня ЦУМа испортит облик исторической части города.
Скорее всего, башня ЦУМа не будет такой высокой, как в первоначальной концепции. Это будет вызвано не только общественным давлением, но и рыночными причинами.

После того как некая консалтинговая компания расписала новым собственникам ЦУМа прекрасное будущее рынка гостиниц в Воронеже, сразу 9 этажей многофункционального комплекса на месте ЦУМа было решено отдать под 5-звездочный апарт-отель и апартаменты. Но исследование проводилось, когда в Воронеже не было объявлено столько новых гостиничных проектов. Строящаяся сейчас третья очередь «Центра Галереи Чижова», несмотря на разницу классов отелей, по сути, выступает на том же рынке, но с более продуманной концепцией. Находящиеся рядом с отелем переговорные комнаты, концертный зал, выставочный зал в сочетании с успешно функционирующим сейчас торговым центром представляют собой более востребованный рынком объект. Даже если общественность будет протестовать по поводу внешнего вида нового здания или разрушающихся домов по соседству, он все равно будет реализован в полном объеме.

Сильный гостиничный бренд Marriott и современная прогулочная зона внутри квартала сделают ЦУМ также привлекательным комплексом, но рассчитанным на меньшее потенциальное число гостей.

Страх 3. «МегаГринн» снизит посещаемость существующих ТЦ. 
Набережная Воронежа должна быть благоустроена, а лучший способ благоустройства — это, конечно, строительство торгового центра. Борис Нестеров хотел привлечь для благоустройства известные дизайнерские фирмы, но привлек Николая Грешилова. Судя по фотографиям существующих торговых центров корпорации «Гринн», маловероятно, что у Грешилова получится создать лайфстайл-центр, который смогу бы конкурировать с «Центром Галереи Чижова» или Сити-парком «Град». Конкурентами будущего ТЦ будет «Солнечный рай», который популярен у жителей Левобережного района не столько из-за продуманной концепции, сколько из-за отсутствия в самом районе большого выбора.

Источник: http://www.tmk-grinn.ru 

С другой стороны, в Воронеже нет спортивных лайфстайл-центров. Самые мощные объекты в этой нише — это база «Олимпик» и каток в «Твоем доме». Не смотря на то, что потребность в новом аквапарке среди жителей города высока, в Воронеже нет формата «аквапарк плюс торговый центр». Если развлекательная зона комплекса на набережной будет ориентироваться на спортивную составляющую и включать в себя разнообразную уличную инфраструктуру, то объект сможет занять свою востребованную нишу, не вступая в прямую конкуренцию с существующими ТЦ.

Страх 4. На новые торговые центры Липецка не хватит фэшн-арендаторов. 
Ситуация с торговыми центрами в Липецке напоминает ситуацию в Воронеже в 2010 году, когда практически одновременно открывались «Максимир», «Арена», «Град» и вторая очередь «Галереи Чижова». В результате открытия крупных ТЦ появилось место для ключевых фэшн-арендаторов, а пострадала посещаемость только более ранних неконцептуальных объектов. В Липецке, таким образом, от открытия трех новых ТЦ пострадают «Молл», «Армада» и другие относительно небольшие торговые центры.

В отличие от Воронежа, в Липецке очень любят аквапарки. Из двух новых крупных ТЦ («Кит» и «Фолиум-сити») аквапарк запланирован в обоих. С недостаточной проработанностью развлекательных зон, а не торговых галерей, могут быть связаны наибольшие риски новых липецких ТЦ. В Воронеже в каждом крупном ТЦ была создана своя отличающаяся друг от друга развлекательная составляющая, поэтому им удалось обеспечить высокую посещаемость, не вступая в прямую конкуренцию.

Как сделать объект недвижимости привлекательным для потребителей?

Благодаря парку с детскими площадками, в торговый комплекс «Арена» в Воронеже полюбили ходить мамочки с маленькими детьми. Фактически, парк стал самым сильным якорем для посетителей торгового комплекса, а не «Медиа Маркт». Хотя первоначально парк воспринималось девелопером как социальное обременение перед городом.

Если бы еще реализовали идею сделать в парке фонтан, то вместе с памятником высадке десантов, расположенным рядом, образовался единый тематический комплекс. Тогда ходить в «Арену» полюбила бы еще одна категория потребителей — бывшие десантники.

На этих примерах видно, как с помощью инфраструктуры для проведения досуга можно формировать привлекательность объекта недвижимости среди нужных категорий потребителей. Такая же логика действуют не только относительно привлекательности торгового центра, но и жилого дома или офисного центра.

Разработка развлекательной инфраструктуры — очень интересная задача. Если включить в ее решение мнение будущих пользователей, то это повысит шансы на успех будущего объекта, хотя может испортить удовольствие от творческого процесса. Например, в новом торгово-развлекательном центре «СуперГриНН» в Курске центральным объектом развлечений неожиданно стало караоке. Инвестор и соавтор проекта Николай Грешилов наверняка больше любит петь песни, чем, например, мять вилкой роллы, но такое решение можно назвать смелым, и исследование мнения пользователей принятию такого решения могли только помешать.

Если же при разработке нового объекта или реконцепции существующего включается мнение пользователи, важно учитывать три нюанса.

Во-первых, изучать нужно не только массового пользователя, но и так называемого экстремального пользователя. Экстремальный пользователь выдвигает больше требований к объекту, и если объект будет удобен ему, то он будет тем более удобен для всех остальных.

Например, главными постояльцами отелей Воронежа являются мужчины-командировочники. Но при проектировании отеля лучше делать номера, ориентированные на потребности женщин, а не мужчин, т.е. предъявлять повышенные требования к безопасности отеля, делать в номерах большие гардеробы, удобные ванные комнаты, возможно, небольшие кухни, а не только угол, куда можно кинуть кейс. После таких преобразований отель не станет специализироваться исключительно на пижамных вечеринках подружек. В таком отеле самому мужчине будет удобно, появится возможность остаться более, чем на одну ночь, и, может быть, взять семью. Все это будет выгодно самому отелю.

Во-вторых, пользователи часто не могут сформулировать свои потребности относительно новых объектов, особенно если потребности носят эмоциональный характер. Чтобы решить эту проблему, мы предлагаем самим будущим пользователям в формате расширенной фокус-группы спроектировать для себя удобный объект развлекательной инфраструктуры. В таких исследованиях важны не дизайнерские таланты участников, а лучшее понимание пользователей, которое используется в дальнейших разработках профессиональными дизайнерами.

Например, в ходе подобных исследований мы выяснили, что отдых у многих россиян ассоциируется с домом или природой, а никак не шоппингом или активным отдыхом. Казалось бы, после таких результатов можно убить надежду на открытие чего-то нового, что должно вытащить народ из домов или дач. Но в действительности и с этими темами можно работать. Нарисовать на фасаде березки, как это сделали в Центре Галереи Чижова, это самое малое из возможных действий. Можно по-новому взглянуть на оформление ресторанной зоны, состав заведений, расширить список арендаторов, предлагающих товары для отдыха на открытом воздухе и т.д.


В-третьих, независимо от специализации объекта, нужно изучать мнение будущих соседей (так называемое комьюнити). В Турции, например, поднялись массовые протесты, первоначально вызванные желанием строителей срубить деревья в парке для строительства торгового центра. Если в России строительная компания не учтет интересы местных жителей и что-то подобное произойдет тут, то губернатор или мэр расстроятся.


Самое сложное в отношениях с соседями то, что их не всегда достаточно обмануть возможным строительством детского садика или больницы. Местные старожилы, как жители Пандоры из фильма «Аватар», нуждаются в лесе, а не прогрессе. Но при заблаговременном исследовании отношения местного комьюнити неблагоприятного сценария можно избежать.

Апокалипсис на рынке кинотеатров откладывается

Благодаря стараниям индейцев майя, в последние два года была очень популярной тема мрачных прогнозов. Наконец, наступил 2012 год, и можно посмотреть, сбудутся ли они или нет.

Я тоже решил проверить, насколько реалистичные прогнозы развития потребительских рынков я давал раньше в этом блоге — что из предсказанного сбылось, а что сбудется позже.

На рынке кинопоказа, как я предполагал полтора года назад (1, 2), должны были происходить следующие изменения.

1. Кинотеатры старого формата («Пролетарий» и «Юность») должны были резко сократить популярность (или даже закрыться) из-за слишком серьезной конкуренции со стороны многозальников, которые тогда только планировались к открытию.

2. Чтобы выжить, кинотеатры должны были активно использовать новые способы конкурентной борьбы, например:

• проводить реконструкцию и создавать мультиформатные кинотеатры (кино плюс сопутствующие виды отдыха),
• специализироваться на определенной аудитории,
• демонстрировать отличающийся от других репертуар,
• проводить необычные события, привлекающие аудиторию.

3. «Синема парк» должен был получить посещаемость выше «Максимира» и «Киномакса», а популярность других новых кинотеатров — «Люксора» и Star&Mlad Cinema — должна была быть минимальной. (В действительности, я даже думал, что «Синема парк» очень быстро выйдет на второе место после «Спартака»).

Полностью эти прогнозы не оправдались.

1. «Юность» и «Пролетарий» снизили свою популярность, но нельзя сказать, что были вытеснены с рынка (см. рисунок). «Пролетарий» оказался не настолько уязвимым, как я думал, и сохранил за собой второе место на рынке, несмотря на старания его маркетологов.

2. Никаких активных действий на рынке «Юность» и «Пролетарий» не предпринимали. Единственный кинотеатр, который стал использовать новые способы конкурентной борьбы — это «Люксор». Представители компании:

• Летом открыли автомобильный кинотеатр под открытым небом.
• Часто показывали фильмы, которые нигде (или почти нигде) в Воронеже нельзя было увидеть.
• Привезли французских чуваков, снявших боевик «Бессонная ночь».
• Создали журналистский клуб, где уже бесплатно показали картину «Ржевский против Наполеона».

3. «Синема парк» вышел только на третье место по доле рынка, на мой взгляд, благодаря низкой и непоследовательной маркетинговой активности. Как и Star&Mlad Cinema, эти кинотеатры способны обслуживать гораздо больше посетителей, чем сейчас, но только если перестанут полагаться на то, что всех их предоставит торговый центр.

Сила мелочей в бизнесе кафе и ресторанов

В начале августа я анонсировал исследование рынка развлечений г. Воронежа. Некоторые читатели блога даже приняли участие в мини-опросе, который помог сузить тематику будущего исследования. За это я им очень благодарен.

После того, как из результатов опроса были удалены ответы шутников, получился такой список наиболее ожидаемых тем, по которым мы собрали информацию:

• Кафе и рестораны г. Воронежа.
• Кинотеатры г. Воронежа.
• Востребованность объектов развлечений в различных районах г. Воронежа.

Сейчас можно поделиться некоторыми результатами исследования. Вот на какие моменты я обратил внимание, когда готовил отчет по кафе и ресторанам.

1. Высокая посещаемость является испытанием, которое не каждое заведение способно выдержать.

Результаты показали, что чаще всего воронежцы посещали заведения сетей «Вермишель», «Гвозди», «Рокабу», «Макдоналдс», «Итальянский дворик» и «Время есть».

Однако результаты оценки удовлетворенности посетителей работой заведений немного удивили. Некоторые лидеры оказались в нижней части рейтинга. Из всех кафе и ресторанов с высокой посещаемостью только «Итальянскому дворику» удалось показать высокую удовлетворенность клиентов.

Получился классический круг потери качества обслуживания. В начале заведение предоставляет высокое качество обслуживания, в результате чего посещаемость растет. По мере роста посещаемости, сотрудники не могут уделить столько же внимания гостям, сколько раньше, или начинают меньше стараться, так как дела и так идут хорошо. В результате этого качество сервиса падает, темп роста компании замедляется.

Кстати, чаще всего гости остаются неудовлетворенными посещением кафе и прочих развлекательных заведений Воронежа, потому что там (в порядке уменьшения частоты):

• Дорого.
• Шумно.
• Невкусно.
• Медленно.
• Грязно.
• Накурено.

2. Чтобы иметь высокую удовлетворенность клиентов, нельзя, чтобы какой-то аспект сервиса «проваливался».

Арт-шоу-ресторан Balagan City — очень амбициозный проект, который, по задумке, должен был продемонстрировать сервис на новом небывалом для Воронежа уровне. Но из-за того, что, по мнению посетителей, блюда в ресторане не самые вкусные, обслуживание не очень быстрое, а цены завышенные, общая удовлетворенность работой ресторана находится на нижней границе среднего уровня. Хотя некоторые параметры сервиса, действительно, посетители оценили очень высоко. У посетителей ресторана самая высокая удовлетворенность развлекательной программой и интерьером среди всех заведений города.

В пиццерии «Стрекоза» противоположная ситуация. Посетителям не нравится интерьер, но нравится качество блюд. В результате общая удовлетворенность посетителей находится примерно на том же уровне, что и у Balagan City.

Самыми распространенными причинами положительных эмоций посетителей ресторанов и других развлекательных заведений являются (в порядке уменьшения частоты):

• Вкусная еда.
• Внимательное обслуживание.
• Приятная атмосфера.
• Хорошая музыка.
• Приемлемые цены.
• Красивый интерьер.

Получается, для кафе и ресторанов Воронежа наступило хорошее время, чтобы улучшить позицию на рынке за счет качественного сервиса. Но решая эту задачу, важно не упустить ни одного аспекта сервиса и одновременно не запутаться в мелочах.

Упс! Мы сделаем это снова

Год назад вышло первое инициативное исследование рынка развлечений Воронежа, которое провело маркетинговое агентство «Знак». Отдельные результаты исследования бесплатно распространялись среди участников рынка и СМИ, в том числе были опубликованы на Абиреге (см. про кинотеатры и торгово-развлекательные центры).

В этом году этот рынок также был богат на события, поэтому мы решили провести вторую волну исследования рынка развлечений Воронежа.

Если год назад подводить какие-то итоги происходящих рыночных преобразований было еще рано, так многие проекты только открывались, то сейчас для этого самое время. В Воронеже функционируют несколько крупных торгово-развлекательных центров, на рынок вышли сильные, в том числе федеральные, игроки. Развлечения фактически превратились в градообразующую отрасль Воронежа.

Проектируя новую волну исследования, мы будем опираться на следующие тенденции рынка:

• Объекты индустрии развлечений укрупняются. Основную роль на рынке стали играть не небольшие заведения для отдельных видов развлечений, а целые развлекательные комплексы, предоставляющие широкий спектр разнообразных услуг отдыха и развлечений – от всевозможных шоу, показов мод, выставок, просмотра кинофильмов до разнообразных спортивных и оздоровительных мероприятий.
• Повышается средний возраст потребителей услуг. Развлекательные заведения перестали ориентироваться на одну молодежь. Основной целевой аудиторией становится семьи с детьми, которые также нуждаются в приятном времяпрепровождении, но в отличие от молодежи, является более массовой и платежеспособной группой.
• Широко используются новые способы коммуникаций с потребителями. С одной стороны, маркетинг на рынке развлечений строится, в первую очередь, за счет создания событий, привлекающих целевые группы потребителей, а не продвижения перечня услуг. С другой стороны, все большую роль в качестве канала коммуникации с потребителями играют социальные сети, а не традиционная реклама.

Чтобы получившиеся результаты были востребованы максимальному числу заинтересованных лиц, мы подготовили небольшой опрос (см. форму ниже). Ответы будут носить строго конфиденциальный характер.

(Если форма для опроса по каким-то причинам не видна, то ее можно открыть здесь).

---